Ainda que pareçam sinônimos, essas duas modalidades de crédito tem suas diferenças. Quer saber mais? Continue a leitura e confira!
Desde de 2008, o termo hipoteca tem ganhado maior popularidade no Brasil. No entanto, muitos ainda a interpretam como uma vilã. E isso se deve ao fato de que nesse ano, nos Estados Unidos, aconteceu a chamada “bolha americana”, onde o país passou por uma crise econômica por conta das hipotecas subprimes (crédito de alto risco), na qual os bancos emprestaram valores muito mais altos do que o valor total do próprio imóvel para quem não podia pagar.
Por conta dessa má fama, muitas pessoas têm receio de contratar um crédito com garantia de imóvel por acharem que irão perdê-lo para o banco. É comum acreditarem que a instituição financeira quer tomar o imóvel, mas isso é um pensamento equivocado. Não é vantajoso para a empresa, que possui a real intenção de estimular o crediário a cumprir com o pagamento de sua dívida, pois assim mantém o mercado de crédito aquecido.
No Brasil, os valores dos empréstimos são mais baixos e controlados do que nos Estados Unidos, por exemplo. Geralmente, correspondem até 50% do valor do imóvel em garantia e isso é uma regra, não podendo ultrapassar 60%. São raros os casos de imóveis retomados pelos bancos, uma vez que a instituição visa o lucro e não faz sentido tomar algo por metade do valor.
Agora ficou mais fácil entender que a culpa não foi da hipoteca, mas sim das estratégias utilizadas e da falta de critério dos bancos em concedê-la para os credores com menores condições de quitarem a dívida do empréstimo.
Empréstimo com garantia de Imóvel x Hipoteca
Tanto o empréstimo com garantia de imóvel quanto a hipoteca tratam-se de um processo que se utiliza a transmissão da propriedade para fins de garantia em troca de uma linha de crédito.
Contudo, no primeiro, o beneficiário transfere para a instituição financeira seu imóvel a título de garantia, ficando o credor com a propriedade do mesmo até que a dívida do empréstimo seja quitada por completo. Sendo assim, o credor passa a ter a posse indireta do bem, enquanto o crediário permanece com a posse direta.
É como se o imóvel servisse de incentivo para que o cliente cumprisse com a sua palavra de que todas as parcelas do empréstimo serão pagas, pois não restará muita opção. Trata-se de uma forma de segurança para a empresa bancária e também para o cliente.
Processo de solicitação
Bastante prático de ser feito, basta enviar a documentação necessária – do imóvel e do proprietário – e aguardar a análise de crédito. Essa modalidade tem ganhado cada vez mais destaque no mercado financeiro por conta das taxas mais baixas e prazos maiores para quitação. Além disso, nesse tipo de empréstimo ocorre a alienação fiduciária, que permite que o imóvel continue sendo utilizado, mesmo estando no nome da instituição financeira.
A partir do momento em que o beneficiário possui a propriedade do bem, a alienação é transferida para terceiros, dando assim a possibilidade de terceiros quitarem a dívida. Logo, mesmo com a alienação, a empresa bancária não perde a propriedade.
Tanto no empréstimo com garantia de imóvel, quanto na hipoteca, o beneficiário solicita o empréstimo com a esperança de não precisar abrir mão de seu imóvel, permanecendo com o direito de usufruir do bem até que as parcelas de sua dívida sejam pagas. Dessa forma, o cliente continua exercendo todos os seus direitos de proprietário.
Hipoteca
A hipoteca é um instituto jurídico que dentre outras finalidades, também viabiliza o financiamento de uma incorporação imobiliária por meio da constituição de uma garantia real para antecipação de crédito por parte das instituições financeiras.
Diferentemente da alienação fiduciária, em que o devedor fiduciante possui a posse direta do bem e o credor fiduciário apenas a posse indireta, na hipoteca o devedor retém o bem, apenas gravando para cumprimento da obrigação que o mesmo foi ofertado em garantia.
Nesta modalidade, o direito do credor está sobre o valor do bem hipotecado e não sobre o imóvel em si. Também não é considerada uma linha de crédito por muitas instituições financeiras.
Por esse motivo, muitas instituições financeiras deixaram de praticá-la no Brasil, já que para que o banco de fato tome o seu imóvel, seria necessário uma ação judicial.
Pela carência de amparo legal, o Superior Tribunal de Justiça resolveu por bem deliberar que a hipoteca não se aplica no caso de edificações financiadas por agentes financeiros integrantes do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), já que os mesmos têm conhecimento de que as unidades a serem construídas serão alienadas a terceiros, respondendo esses apenas pela dívida pactuada com o seu negócio (promessa de compra e venda), e não pela eventual inadimplência da incorporadora junto a instituição que “financiou a obra”.
Riscos
Pode ser que ocorra a situação em que o crediário não consiga quitar a dívida do empréstimo que fez. E então, a instituição financeira tomará o seu imóvel? Não! Se houver inadimplência no empréstimo com garantia de imóvel, o cliente poderá fazer a venda do mesmo em um leilão público. Também terá o direito de solicitar a reintegração de posse, que pode ser feita de uma maneira muito mais rápida.
Outra situação que pode ocorrer é a falência do beneficiário. Caso isso venha a acontecer, o imóvel pode ser executado sem concorrer com outros credores. Contudo, na hipoteca, o bem é arrecadado, o que se torna mais uma barreira para uma instituição financeira recuperar o crédito emprestado.
Vale lembrar que a tomada do imóvel é a última alternativa. A empresa que está fornecendo o empréstimo utilizará de todos os meios possíveis e legais para que isso não seja necessário, a fim de ajudar o cliente e fazer com que a operação ocorra conforme o previsto.
Vale a pena fazer o empréstimo com garantia de imóvel?
O empréstimo com garantia de imóvel é uma das linhas de crédito mais indicadas, uma vez que, além de ter taxas de juros baixas, oferece um dos prazos mais longos para pagamento, e a quantia a ser recebida pelo empréstimo é bastante alta.
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Além disso, é sempre bom lembrar e repetir que o banco não pretende tomar o seu imóvel. As formas de fazê-lo são poucas e os índices de leilão são baixos no Brasil. O imóvel para o credor é somente como segurança, um colete salva-vidas: está ali, mas não pretende usá-la.